賢い資金計画を。住宅ローンの種類と性質について。
【家を買うためにお金を借りる方法とは？住宅ローンの疑問徹底解説！】
マイホームの購入を決めた時、一番思い浮かぶのはお金の心配ではないでしょうか。
住宅ローンを組みたいけど、どこを選んだらいいのか、審査は厳しいのか、頭金はいるのか、
色々な疑問をまとめて解説します。
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《家を買いたい！住宅ローンにはどんな種類があるの?》
マイホームの購入は人生でも大きな選択で、楽しみである以上にどうしたら購入できるのか、
住宅ローンの選び方など、分からないことばかりだという人も多いのではないでしょうか。
まず、住宅ローンにはどんな種類があるのか、順番に解説していきます。
《銀行や信用金庫などの民間ローン》
民間ローンは、金融機関ごとに金利タイプも違っていて、様々な商品を提供しています。
どのような金融機関が民間ローンと呼ばれているのか見ていきましょう。
◎銀行・信用金庫などのローン
銀行・信用金庫・信用組合・労働組合などのローンで、金利タイプ、借入条件などは
金融機関ごとに様々で利用する側も自分に合った金融機関から選択することができます。
◎JAのローン
JAの組合向けローンです。農家以外であっても組合費を納めれば利用できる場合があります。
◎生命保険のローン
生命保険の加入者を対象にしたローンです。
◎ノンバンクのローン
信販会社、消費者金融、リース会社、住宅ローン専門会社などが提供している住宅ローンで、
審査が早く、銀行等よりも審査にとおりやすいと言われていますが、金利が高めに設定されています。
金利タイプは変動金利、固定期間選択型の金融機関が多いですが、全期間固定型を提供している
金融機関もあります。また、カードローンを利用している金融機関に申し込みをすると、
住宅ローンの金利が下がるなどのサービスもあり、どこの金融機関を選択するかよく見定める必要があります。
《財形住宅融資、自治体融資などの公的融資》
公的融資には、財形住宅融資と自治体融資があります。
◎財形住宅融資
勤務先で財形貯蓄を1年以上継続していて、貯蓄残高が50万円ある人を対象とした融資です。
財形貯蓄残高の10倍の額で、最高4,000万円まで融資可能です。
返済開始から終了までの全期間、5年ごとに適用金利を見直す5年間固定金利制です
。
当初5年間、18歳以下の子供を扶養している場合は金利が0.2％引き下げられることもあります。
◎自治体融資
自治体融資は、都道府県、市区町村の地方自治体が住民に対して行う融資で、
自治体の財形状況によっては取扱いがない場合もあります。
自治体の年度予算から直接融資を行う場合や、地方銀行や信用金庫などの特定の金融機関に世話する形で
間接的に融資を行う場合、また、所定の金融機関から借りた住宅ローンに対して
一定の利子補給を行う場合などがあります。
それぞれ、自治体によっても違っているので、利用したい場合はよく確認することをおすすめします。
《全期間固定金利型のフラット35》
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供しているもので、
最長35年の全期間固定金利型の住宅ローンとなっています。資金の受取時に金利と返済額が確定するので、
将来の計画が立てやすくなります。
借入額は8,000万円以下で、借入金利は、借入期間と融資率によって決まります。
融資率が90％を超える場合は、90％以下よりも高めの金利に設定されます。
各金融機関によっても金利や手数料が違うので、金融機関ごとに確認する必要があります。
《住宅ローンの金利タイプはどれを選ぶ? 》
住宅ローンの種類も様々ですが、金利タイプも3つの種類に分かれています。
低金利が続く中、どの金利タイプを選択すればいいのか、それぞれの金利タイプのメリット、
デメリットを紹介していきます。
《変動金利は金利上昇のリスクあり? 》
変動金利とは、市場金利の変動に伴い、返済途中でも金利が変動するタイプです。
歴史的な低金利が続く中、今のままの低金利が続けば、変動金利を選択することで元本を
早く返済することができます。
しかし、このままの低金利が続くという保証はありません。
多くの銀行が半年後ごとに金利を見直ししていますが、半年ごとに金利が変わると資金管理が大変なため、
5年間は返済額が変わらない「5年ルール」があります。
また、5年後に金利があがっている場合でも、返済額は最高125％までしかあがらないという
125％ルールというものもあります。しかし、5年ルールや125％ルールが適用されない金融機関も
あるため、よく確認する必要があります。
さらに、このルールによって得をしているわけではなく、返済を先送りにしているだけ
ということも覚えておきましょう。
◎変動金利のメリット
・低金利時代が継続中のため、借入当初からかなり低金利で借りられる
・金利が下がれば返済額がさらに下がる
・総支払額を他の金利タイプよりも相当減らせる可能性がある
◎変動金利のデメリット
・将来的に金利があがると返済額が増える
・金利のあがり方によっては固定金利より損をするリスクがある
・最終的な返済額が分からないので、プランが立てにくい
◎変動金利が向いている人
・貯蓄がある程度ある人
・借入金額が少ない人
・借入期間が短い人
・将来的に返済額が増えても対応できる人
・繰上返済を積極的にできる人
《全期間固定金利型は将来返済額が増えると困る人におすすめ》
全期間固定金利型とは、契約時に決定した金利が、借入期間中ずっと固定されているプランのことです。
現状は低金利が続いているため、変動金利で借入した方が金利が低いですが、将来的に金利が
上昇した場合に固定金利であると安心です。
しかし、低金利がこのままずっと続く場合には結果的に損をすることになります。
もし将来的に金利が上昇した場合、変動金利であると家計を圧迫してしまうため、将来的に家計の負担が
増えることは避けたい場合には固定金利が向いているかもしれません。
また、団体信用生命保険に加入できない人は通常は住宅ローンが組めませんが、
フラット35であれば加入が任意の為、団体信用生命保険に加入できない方にはフラット35がおすすめです。
◎全期間固定金利型のメリット
・借入当初に総返済額が分かる
・将来的に金利があげると、変動金利よりも支払額が少なくなる可能性がある
・将来設計が立てやすい
◎全期間固定金利型のデメリット
・低金利時代にもかかわらず、変動金利よりも当初から金利が高い
・将来的に金利がさらに下がると変動金利よりも支払額が増える
◎全期間固定金利型が向いている人
・借入金額が多い人
・将来、月々の返済額が増えると対応できない人
・将来的に教育費などで支出が増える人
・団体信用生命保険に加入できない人(フラット35)
《固定期間選択型は固定期間終了後が問題?》
固定期間選択型とは、基本は変動金利ですが、3年間、5年間、10年間など決まった期間は固定金利になる
というプランです。10年間ずっと金利が固定されることには安心感がありますが、
10年後に金利がどうなっているかは予測できません。
変動金利と違って5年ルールなどもないため、10年後にその時の金利がすぐに反映されるため、
金利があがっている場合には急に返済がきつくなるという可能性があります。
10年後に、またさらに10年の固定金利を選択することはできますが、その場合はあがった金利での契約に
なるため、結局月々の返済金額はあがってしまうでしょう。固定期間終了後の金利の上昇に
うまく対応できる人でなければあまりおすすめできない金利プランです。
◎固定期間選択型のメリット
・設定した期間中は金利が変わらない
・借入当初は全期間固定金利型より金利が低い
◎固定期間選択型のデメリット
・固定金利期間の終わったあとに金利があがっていると急に支払額が増加する
・最終的な総支払額が分からないので将来設計が立てにくい
◎固定期間選択型に向いている人
・固定期間終了後に金利があがっていても対応できる人
・しばらくは固定金利で一定の返済額にしたい
・積極的に繰上返済ができる
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《住宅ローン利用時の注意点》
住宅ローンを選ぶ時、もちろん金利が気になるところですが、金利が変わるとどのぐらい
支払利息が変わるのでしょうか。順番に解説していきます。
《1％の金利の差で返済額が大きく変わる!》
住宅ローンの金利は、金融機関によっても金利プランによっても全く異なります。
金利は低ければ低いほど支払利息が減ります。
試しに、金利の差でどのぐらい支払いが変わるのかを、住宅ローンシミュレーションを使用して
計算してみました。(元利金等返済、返済期間35年、全期間固定金利)
金利が1％変わると、月々の返済額も総返済額もかなりの差がつくことが分かります。
月々の返済額で14,693円、総返済額は6,171,164円もの差になりました。
このぐらい、金利は重要なポイントとなります。
しかし、金利だけがポイントではありません。
変動金利、全期間固定金利、固定期間選択型金利の金利タイプをどれにするかによっても
支払額は変わるでしょう。
どのプランにすれば得をするのかということは、今後の金利の予測がつかないため、
計算しようがありません。それぞれの生活スタイルによって、金利タイプを選ぶ必要があるため、
どの金利プランが自分には合っているかをよく考えて決めることをおすすめします。
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《まとめ》
家の購入には、大きな金額が必要となるため、住宅ローンの種類を選ぶにもなかなか決められない
という方々も多いです。
人によって、そして家族の形によっても住宅ローンの選択肢は変わります。
自分の家族の将来設計をよく考えて、自分に合った住宅ローンと金利プランを選び、
念願のマイホームを手に入れましょう。
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株式会社アースリンクイノベーション
代表取締役 亀谷 大輔
