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頭金なしでお家は建てられるの❔ 父母、祖父母からの資金提供は贈与税がかかるの❔

本日は、お客様からよく聞かれる2つのご質問について。

①頭金なしで家を買うことができるの?

②父母、祖父母からの資金提供は贈与税がかかるの?

頭金なしで家を買えるのか?
家を購入するとなると、考えるのは頭金が必要であるかということですが、

頭金を用意してから家を買うという人も多いと思いますが、頭金が用意できない場合は

家を買えないのでしょうか? 

お客様からよく聞かれるご質問について、家の購入と頭金について解説していきます。

頭金がなくても家は買える!
結論から言うと、頭金がなくても住宅ローンは組むことができます。

自己資金、頭金がないからという理由で住宅ローンの審査に落ちるということは考え難いです。

審査で見られるのは、契約者の勤続年数や職業、また年収に対する借入額の比率や、

現在他社での借入があるかどうか、個人の信用情報に傷がないかなどが

主にチェックされるため、自己資金、頭金の有無はそれほど大きく影響を及ぼしません。

ただし、自己資金、頭金があれば審査に有利になることは間違いありません。

できれば自己資金、頭金は可能な限り用意しましょう!
頭金がなくても住宅ローンは組めますが、頭金がないことのデメリットもあります。

それは頭金がないことで返済期間が長くなり、支払利息が増えるということです。

カードローンで10万円を借りた、という程度であればそれほど支払利息も気になりませんが、

住宅ローンのように何千万円という長期的な借入の場合は、頭金を入れる人と比べると

支払利息の差は相当な金額になっていることでしょう。

将来的に支払う利息のことを考えると、可能な限り頭金を用意することをお勧めします。

頭金は物件価格の1~3割程度が必要と言われています。

しかし、物件購入には諸経費がかかります。不動産登記費用、火災保険料、住宅ローン保証料、

つなぎ融資の金利負担、不動産屋への仲介手数料など、物件価格に対して新築の場合は最低3%、

中古の場合は最低6%ほどが必要と言われています。

単純計算で、3,000万円の家で最低100万円ほどが必要ということになります。

※金融機関によって諸費用や手数料が異なります。

さらに引越し費用、家具購入費用、エクステリア、お庭工事費用など色々なお金がかかるため、

頭金を出しても、諸経費と引越しなどの費用が払える余裕があるようにしておくことが

家づくりのポイントになります。

なお、貯蓄にそれほど余裕がない場合は、無理に頭金として資金を捻出せずに、貯蓄がたまったら

繰上返済にまわすようにすると支払利息を少しでも減らすこと、完済期間を前倒しにできます。

借入期間を長くするのは支払利息を大幅に増やす
住宅ローンに金利が重要という話はしましたが、実は借入する期間も大きく影響を及ぼします。

支払利息は返済期間が長くなればなるほど増えますが、返済期間を長く取ることによって、

月々の支払い返済額が少額で済むこと、家計を圧迫しないことも事実です。

月々の支払い額が多くても支払利息を払いたくない場合は、返済期間を短くしなければ

なりませんし、月々支払いが少ない方がいい場合は、返済期間を長くする必要があります。

それぞれの家庭によっても事情が異なるため、自分にあった借入期間を設定しましょう。

また、返済期間を長く取る場合は、可能な限り繰上返済をしていくことで支払利息を減らすことを

おすすめします。

※現在、組まれている金利や考え方にもよります。

フラット35ってどんな特徴があるの?
全期間固定金利で有名なフラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携し

提供している住宅ローンです。フラット35の特徴を順番に見ていきましょう。

全期間固定金利(最長35年)
これが一番の特徴ですが、全期間金利が変わることなく固定されます。

全期間固定金利であることのメリットは先の記事でも紹介しましたが、将来的に金利があがった

時に返済金額が増えるというリスクがなくなるため、将来設定が立てやすくなります。

デメリットとしては、変動金利に比べて金利が高いということです。今よりも金利が下がった

場合には変動金利に比べてかなり返済額が多くなってしまうことになります。

住宅ローンの借入に保証料も繰上返済手数料も必要ない
一般的に住宅ローンで必要な保証料や保証人が必要ありません。また返済中の繰上返済や、

返済方法の変更にも手数料がかかりません。

団体信用生命保険に入らなくてもいい(任意加入)
住宅ローンは団体信用生命保険に入らなければローンを組めない場合が多いですが、

フラット35は団体信用生命保険に加入しなくても住宅ローンが組めます。

特に健康状態によって加入できない人にはフラット35はおすすめの住宅ローンです。

しかし、フラット35の団体信用生命保険料は高いので、それを理由に他社の生命保険などに

加入する人も多く見受けられます。

各金融機関によって金利も事務手数料も違い
フラット35を取り扱っている金融機関の中でも金利や事務手数料が違っているため、

色々な金融機関で比較してみる必要があります。

他の金融機関よりも審査にとおりやすい
特に銀行の住宅ローンに比べると、審査には比較的とおりやすいと言われています。

しかし、融資率(住宅建設費または住宅購入価額のフラット35借入額の占める割合)が90%を

超えると審査が厳しくなるので、注意が必要です。

家を買うと軽減される税率とは?
マイホームの購入は高額な借入が必要なうえに諸経費も高く、出費ばかり続くのかと

うんざりすると思いますが、国からの税金の優遇もあります。それは住宅ローン控除です。

住宅ローン控除とは、正式名「住宅借入金等特別控除」と呼ばれるもので、住宅ローンを借りる

毎年住宅ローンの残高の1%を10年間(13年間)、所得税や住民税から控除されるもので、

最大控除額が年間で40万円(50万円)、10年間で400万円(500万円)となっています。

実際に戻ってくる税金を計算する方法は、その年に支払った所得税額をまず確認しておきます。

そして住宅ローンの年末残高の1%を計算します。

この計算で出た金額が所得税から控除される金額となります。

年末の残高の1%よりも所得税額の方が少ない場合は、控除しきれなかった残りの金額は

住民税から差し引かれます。

このほかにも、耐震性省エネなどの条件をクリアした「認定長期優良住宅」や高い省エネ対策

採られている「認定低炭素住宅」は、さらに控除額が高くなりますので、該当する場合は

確認しておくことをおすすめします。

住宅ローンの審査は年収が低いととおらない?
住宅ローンの審査は金融機関によっても審査基準が違いますが、チェックされる項目は大体同じです。

勤続年数、職業、年齢、家族構成などの基本情報から、他社借入件数、延滞情報などの信用情報から

審査されます。特に過去に長期延滞をしていたり、代位弁済、任意整理などを行っていたりすると

時期によっては審査にとおらない可能性が高いため、自分の信用情報は十分に把握しておきましょう。

また、通常は配偶者の借金などは審査に影響しませんが、配偶者が連帯保証人になる場合や、

合算収入をする場合などは配偶者も審査対象となるので注意が必要です。

年収が低くても審査にとおる可能性はあるのですが、あくまで返済負担率が重要なポイントになるため、

年収が低いのに高い物件を購入する場合は審査にとおらない可能性があります。

その場合は頭金を十分に用意するか、年収にあわせた物件を探すなど、

無理をしない返済計画を立てることが大切です。

返済負担率とは
返済負担率とは、年収に対しての借金の年間総返済額を言います。

住宅ローンのみならず、マイカーローンやフリーローン、ブライダルローン、カードローン、

キャッシングなどといった全ての借り入れは毎月の返済があります。

この返済額を合算したものが、収入よりも多ければ返済ができないのは当然です。

また、借金を返済したうえで、生活をしていかなければいけません。

そのため、全ての借金を返済したうえで、生活が成り立っていくのかということが

大事なポイントになります。生活がキツキツになれば、借金の返済が延滞をする結果を

招くことになります。

そこで、住宅ローンの審査では借金を返済したうえで、生活が困窮することなく、

延滞のリスクがないかを重要視するのです。

ひとつの目安としては、税込み年収の30%以内に返済負担率を納めるようにしてください。

本来であれば、15%未満に抑えておくと、生活にゆとりが生まれます。

年収にもよりますが、30%の返済負担率はある程度の節約が必要になります。

親、親族にお金を出してもらうと贈与税が取られるの?
  
通常、親兄弟から財産をもらうと贈与税がかかります。では、親に住宅ローンの頭金を

出してもらった場合はどうなるのか気になる人も多いと思います。

通常の贈与税は、1年間にもらった財産の合計額が110万円以上になると贈与税がかかります。

しかし、子供が自宅を新築したり、マンションを購入したり、リフォームをする時にその資金を

親や祖父母などからもらう場合は、贈与税が0になる「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

という制度があります。

省エネ等の一定基準を満たす住宅であれば1,500万円(2021年3月31日まで)まで非課税となります

※省エネ性を満たさない住宅の場合は、1,000万円までが対象。

※2021年4月1日〜2021年12月31日まで、省エネ住宅1,200万円、対象外の住宅は700万円まで。

また、贈与を受けるには以下のような条件が必要です。

・贈与を受けた時に贈与者の直径系統の親族であること
・贈与を受けた年の1月1日に20歳以上であること
・贈与を受けた年の所得税にかかる合計所得金額が2,000万円以下であること
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得すること
・贈与を受けた翌年12月31日までに遅くともその家屋に居住すること

頭金などを配偶者の親から贈与を受けた場合、配偶者の親は直系尊属には含まれないため

非課税の適用を受けることはできませんので注意が必要です。

※1. 非課税制度を利用するには贈与税の申告が必要になります。

※2. 相続時精算課税制度も併用できる

※3. 小規模宅地等の特例を受けられなくなる点に注意

まとめ
住宅取得資金の非課税特例は、条件を満たして父母、祖父母から住宅購入資金にかかる資金提供を

受けた場合に、一定額まで贈与税がかからなくなる制度です。

非課税の特例を利用する際には、贈与税の申告は必須であり、課税の対象となる金額は契約の締結日、

建物の性能、仕様によって異なりますので注意が必要です。

さらに、贈与を受ける人や購入する住宅によっては、所定の条件が設けられており

満たしていない場合は、贈与税の非課税対象とならない点に注意して利用できるようにしましょう。

当社では、様々なお悩みを解決する専門家として、皆さま方からのご相談を承っております。

【日本住宅ローン診断士協会】
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公認コンサルタント亀谷 大輔

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株式会社アースリンクイノベーション
代表取締役 亀谷 大輔